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12 April 2014

Urteilsschelte zur Mängelhaftung bei Immobilienverkäufen

Ein Mietshaus in Berlin wechselt für einen Kaufpreis i.H.v. 260.000 € den Eigentümer. Der Erwerber setzte für die Schwammbeseitigung vor dem Berliner Kammergericht 639.000 € Schadensersatz gegen den Veräußerer durch, die Haftung sei unbegrenzt. Dagegen zog der angerufene BGH zwar eine Haftungsgrenze ein und verlangte von der Vorinstanz zwecks Verkäuferschutz weitere Berücksichtigungen, aber dennoch läuft auch das BGH-Urteil darauf hinaus, den Kauf von Schrottimmobilien zum Geschäftsmodell für arglistige Erwerber zu machen, indem der Kaufpreis für unmaßgeblich erklärt und der fiktive Verkehrswert einer mangelfreien Immobilie zum Maßstab der Gewährleistung gemacht wird.

Die absurde Folge daraus: Je tiefer jemand unter dem Verkehrswert verkauft, desto mehr Schadensersatz riskiert er über die Kaufpreisrückerstattung hinaus. Herzlichen Dank, lieber BGH:-), aber das schaut mir nicht nach "Verkäuferschutz" aus.

M.E. müssen jetzt Verkäufer von Altimmobilien (besser aller Immobilien) darauf bestehen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss ein umfassendes Bausachverständigengutachten einholt und dadurch seine im Kaufpreisversprechen ausgedrückte Wertschätzung für das Kaufobjekt substantiiert.

Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die Mietverhältnisse sachverständig begutachtet sein, so dass der Verkäufer auch wirklich nur noch für arglistig verschwiegene Sach- und Rechtsmängel haftet. Ansonsten riskiert der Veräußerer sein Vermögen sogar über den Kaufpreis hinaus.

Im notariellen Kaufvertrag muss es mindestens heißen: "Der Käufer hatte ausgiebig Gelegenheit, sich der etwaigen Mängel des Kaufobjekts sachverständig und umfassend zu vergewissern." - Aber auch solche Klausel genügt u.U. nicht, denn in der BGH-Pressemitteilung heißt es: "Das Prognoserisiko (ob sich die Sanierung lohnt) trägt der Verkäufer." Das ist unglaublich, denn Altimmobilien zu verschenken, wäre sicherer. Dann aber bitte nur noch an mich.

BGH-Pressemitteilung Nr. 60/2014: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.
In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12
LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09
Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11
Karlsruhe, den 4. April 2014
Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Weitere Urteilsschelte: Wenn der Verkehrswert inklusive Hausschwamm auf "507.000 €" beziffert und der Verkehrswert ohne Hausschwamm auf "mindestens 600.000 €" vermutet wird, dann wäre die Wertdifferenz ein Sechstel und könnte allenfalls einen "Schadensersatz" i.H.v. 44.000 € rechtfertigen, denn um solch Sechstel könnten sich beide Vertragsparteien geirrt haben und sollten folglich auch in solchem Verhältnis haften, aber auch das ist durch den niedrigen Kaufpreis ("260.000 €") kontraindiziert.

 - Die Außerachtlassung des Kaufpreises ist absurd, denn sie verwirft das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, entzieht die Geschäftsgrundlage.

- Die Vereinseitigung des allgemeinen Immobilienrisikos auf den Veräußerer ist ebenfalls absurd, es sei denn, die Mängelfreiheit einer Altimmobilie wäre ausdrücklich versprochen, aber das würden sich vermutlich nur Schwindler trauen.

10 November 2013

Dauerleerstand von Wohnungen in Berlin

Dieser riesige Gebäudekomplex inmitten Berlins Osten kann nur "Volkseigentum" gewesen sein. Zu welchem Preis und zu welchen sonstigen Konditionen wurde verkauft? "Datenschutz"? Oder war es egal, was da passiert?
Interessant wäre ein jedermann öffentliches Leerstandsverzeichnis = "länger als ein Jahr". Und auch ein Industriebrachen-Verzeichnis, denn sie dürfen in infrastrukturell teuersten Lagen nicht endlos lange bodenspekulativen Hoffnungen vorbehalten sein. - Stattdessen wurden gerade erst wieder in Berlin-Pankow massenweise Kleingärten platt gemacht, obgleich infrastrukturell schlechter erschlossen und Verlust von Naherholung vieler Großstädter.

31 Juli 2013

Justiz-Einsicht: "Rauchen gefährdet Ihr Mietverhältnis"

Ein Düsseldorfer Amtsgericht gab (heute) der fristlosen Kündigung gegen einen 74-jährigen Raucher statt, der seine verqualmte Wohnung nicht ausreichend lüftete, was zu Geruchsbelastungen im Treppenhaus führte.
Der Mieter im WDR-Zitat: "Ich kämpfe weiter. Das lasse ich mir nicht gefallen. Wir werden in jedem Fall in die nächste Instanz gehen, notfalls bis zum Bundesgerichtshof." - Falls er bis dahin nicht gestorben ist, aber mitunter hält geräuchertes Fleisch länger, was auch ihm durchaus zu wünschen ist, aber dann vielleicht doch besser in einem Haus mit Gleichgesinnten.

13 Dezember 2012

Grundsteuerreform heimlich?

Nach den Grundsteuererhöhungen der letzten Jahre wird jetzt gemauschelt, die Grundsteuer Grundsteuer künftig nur noch nach der Grundstücksfläche zu erheben. Tatsächlich ist das traditionelle Erhebungsmodell verwaltungsaufwändig, jedoch immerhin an grundstücksspezifischen Erträgen angelehnt, während das künftige Konzept eine pure Substanzsteuer wäre.
Das neue Modell werde zu Investitionen anreizen, heißt es aus Lobbykreisen der Bauwirtschaft und Kommunen, als gelte es, die ohnehin eine Immobilienblase (=Bauen auf Pump) zu provozieren.
Dass die städtische Lebensqualität entscheidend auch vom Grünflächenangebot auf Mietshausgrundstücken abhängt, scheint die Steuerplaner so wenig zu interessieren wie die Mietsteigerungen durch steigende Betriebskosten, deren Teil die Grundsteuer ist.
Mit Sprüchen wie "Mieten müssen bezahlbar sein" werben Politiker für ihre Parteien, aber tun alles, um moderate Vermieter mit Substanzsteuern aus dem Markt zu drängen.
Für Eigenheime mit Garten wird es noch schlimmer. Das Modell Eigenheim als Altersvorsorge gerät nicht nur durch die Altersarbeitslosigkeit und Pflegeheimzuzahlungspflichten unter Druck, sondern dann auch noch durch die Grundsteuer. Das aber wird teuer für die gesamte Gesellschaft, denn je unwirtschaftlicher das Eigenheim für Rentner wird, desto eher werden sie in überteuerte Pflegeheime gehen und binnen kurzer Zeit von staatlichen Zuzahlungen abhängig sein.

FRAGEN AN DIE POLITIK?

Wie sehen die Grundsteuerreformpläne exakt aus?
Ab wann und wie dürfen die Bürger mitreden?
Siehe Forderung >> www.gesetze-im-dialog.de

07 September 2012

Berlin: Was soll aus dem "TACHELES" werden?

Da die Ruine als "Kunsthaus Tacheles" eine Touristenattraktion war und sich die Politik stets um ein kulturbeflissenes Image bemüht, heißt es auf der offiziellen Website http://www.berlin.de/orte/sehenswuerdigkeiten/tacheles/ : "Heute steht das Tacheles unter Denkmalschutz. Eine geplante Neubebauung auf dem Gelände soll Rücksicht auf den alternativen Charakter nehmen."

Worauf genau bezieht sich der Denkmalschutz? Ich würde mir wünschen, dass zumindest die Frontfassade an der OranienburgerStraße mit dem gigantischen Portal erhalten bleibt und in den neuen Baukörper einbezogen wird.
Alt, Ruine & Neu dürften dann kräftig kontrastieren. Das könnte zweierlei architektonische Brückenfunktion bringen:
1. Architektonische Brücke zum Gefrierschrankdosen-Stil vieler Neubauten der nördlichen Friedrichstraße, also auf das Stadtbild bezogen.
2. Architektonische Brücke zwischen vier Epochen: Gründerzeit, Krieg ("Ruinenfenster"), Nachwendezeit ("Kunstfenster") und heutige Wiederaufbau-Architektur.

Was wäre der "alternative Charakter"? Nun, das wird schwierig, denn Alternativkultur im Reagenzglas scheint unmachbar, aber vielleicht fällt ja anderen dazu etwas ein.

Markus Rabanus >> Diskussion

27 März 2012

DENA ("Deutsche Energieagentur") mal wieder mit Falschberatung

Leichtfertig kolportiert WELT-Online v. 26.03.2012 die Behauptungen der halbstaatlichen Lobby-Agentur "DENA", wonach sich die Wärmedämmung von Altbauten "rechne". Nun gut, "rechnen" lässt sich alles, aber es kommt für die Immobilienbesitzer gerade bei der von Industrie und Handwerk geforderten Verpflichtung zur Wärmeisolierung zu häufig kein Plus, sondern ein fettes Minus beim "Rechnen" heraus. Auch wenn die Energiepreise steigen, zumal es mit den Energiepreisen zu einem Großteil wie mit den Wasserpreisen ist: Wenn Wasser gespart wird, steigen die Preise dennoch.

Da sich die Energiekonzerne nicht als Sozialämter verstehen (sollen sie auch nicht) - allen abstrakten Bekenntnissen zur Sozialen Marktwirtschaft entgegen - werden sie die Energiepreise steigen lassen, so weit es der Markt hergibt.
Die staatlicherseits sich selbst überlassene Unsoziale Marktwirtschaft des Energiesektors funktioniert so, dass gegen steigende Energiepreise ausschließlich Konkurrenz und Überangebot hilft, den Energiekonzernen Konkurrenz in der Energieproduktion erwächst, während die kundenseitige Energieeinsparung bloß die Abhängigkeit beibehalten und teurer zur Kasse gebeten würde.

Die DENA-"Fachleute" wollen angeblich "rund 360 Sanierungsfällen unterschiedlicher Ein- und Zweifamilienhäuser" unter die Lupe genommen haben, denen sie dann brav die Wirtschaftlichkeit für aufwändige Wärmeisolierung von Kellerdecken, Dachböden, Fassaden und Dreifachverglasungen attestieren. Keine "Rechnung" ist beigelegt, die sich wirtschaftsprüfen ließe. Reine Propaganda.
Hingegen steht fest, dass für die Zielgruppe durchschnittlicher Besitzer von Einfamilienhäusern und "Doppelhaushälften" 30 Strick-Pullover rentabler wären als die "30.000 EURO", die sie sich nach den Wünschen der DENA "zinsvergünstigt" beschaffen, in Schulden verstricken sollen. Vernünftiger Rat kann für diese Zielgruppe allenfalls sein, dass sie sich kundig machen und im Selbstbau oder nach und nach aus Erspartem veranstalten, was sie dann wenigstens nicht in Schulden bringt. Aber das ist nicht Ansinnen der DENA-"Fachleute", bringt kein schnelles Geld in die Kassen.

Sollten mit den "rund 360 Sanierungsfällen" Immobilien der Mittelschicht gemeint sein, so wäre das recht ungewöhnlich, denn alle gewöhnliche "Mittelschicht" wohnt schon gewöhnlich nicht in "Sanierungsfällen". Die DENA spinnt. Und die gewogene Presse macht Artikel daraus.

Fragt sich noch, wie es um die Rentabilität von Wärmeisolierungsmaßnahmen bei den großen Häusern ausschaut, wie es sie in unserem Berliner Verwaltungsbestand ausschließlich gibt.

Nun, wir dämmten fleißig die eine und andere Großimmobilie: 16 Zentimeter Styropor, "hinterlüftet", was die Isolierung nahezu wieder aufhebt, moderne Isolierglas-Fenster usw.

In Folge davon erhöhte sich die Mauerwerksfeuchtigkeit und somit die Wärmedurchlässigkeit. Es kam zu Schimmelbefall. Und das lag längst nicht nur daran, dass die Mieterschaft unfähig zu angepasstem Lüftungsverhalten wäre, sondern daran, dass Altbauten schon konstruktiv nicht für jederlei Modernisierungsmaßnahme taugen, beispielsweise zu belüftende Holzdecken anstelle von Neubau-Betondecken haben. Das bedeutet erhöhte Schwammgefahr, denn latent ohnehin in allen Altbauten, aber erst recht nach Fassaden-Wärmedämmung. Das bedeutet Mehraufwand in verkürzt wiederkehrender Wohnungssanierung. Von Rentabilität kann keine Rede sein. Und die energetische Einsparung nahe Null. Jedenfalls in der Zusammenschau aller genannten Risiko- bzw. Kostenfaktoren, denn jede davon ist eben auch "Energie".

Die Schlitzohren der DENA und Bauwirtschaft könnten nun auf die Idee kommen, in solchen Fällen auf eine "Abwrackprämie" zu plädieren. Weit gefehlt, meine Herren, denn die alten Häuser mit ihren alten Fassaden sind Kultur und deren Vernichtung und anschließender Neubau stellen eine Energieverschwendung dar, wie sie nur Dummköpfe übersehen und Lobbyisten leugnen.
Da "rechnet" sich nichts so, wie es die Lobbyisten behaupten, jedenfalls nicht für die Besitzer und nicht für die Mieter, sondern einzig für die Bauwirtschaft.

Energetisch nachhaltigen Sinn machten allenfalls der Austausch von Einfachverglasungen oder maroden Kastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster.
Energetisch nachhaltigen Sinn machten allenfalls Erneuerung von Heizungssystemen, wie es in Altbauten Ostberlins mit den vielen Gas-Außenwandheizungen mehr als überfällig war.

Es wird Zeit, dass sich die Immobilienwirtschaft eigenständig zu Wort meldet und einsieht, dass sie schlecht beraten ist, wenn sie sich durch die Bauwirtschaft vertreten lässt. - Und der Bund soll sich endlich aus der "DENA" zurückziehen.

Markus Rabanus >> Diskussionen

06 März 2012

Gebäudewirtschaftliche Forderungen an die Solarpolitik

Gebäudewirtschaftliche Forderungen an die Solarpolitik
Nachdem die Bundesregierung offenbar beabsichtigt, zugunsten der Atomkonzerne die Subventionen für die Photovoltaik übereilt auf Null zu bringen, sollte die Immobilienwirtschaft einschließlich der Vermieter- und Mieterverbände neu darüber nachdenken, welche Politik der energetischen Wende nicht bloß faktisch zuträglich wäre, sondern auch politisch leichter durchzusetzen wäre:
1. Energetische Maßnahmen steuerlich endlich anderen Gebäude-Modernisierungen gleichberechtigen, also als Verlustvortrag im Anschaffungsjahr.
2. Mietrechtlich solarenergetische und atomenergiefreie Insellösungen zu fördern, indem Vermietern gestattet wird, in Stromlieferungskonkurrenz zu den Stromkonzernen zu treten, was auch zur Entlastung des zentralistischen Stromnetzes beitragen würde.

Markus Rabanus

06 Januar 2012

"Handschlagqualität" der Wulff-Immobilienfinanzierung

6. Januar 2012 - 9:37 — Rabanus (Tagesschau-Forum)

Dass Wulff trotz "Studium der Rechtswissenschaften mit wirtschaftswissenschaftlichem Schwerpunkt" (Wikipedia) in solcher Weise redet, ist zwar juristisch halbgar formuliert, gleichwohl unter dem ebenfalls juristischen Aspekt guter Sitten (geschäftliche Verlässlichkeit) richtig, denn selbstverständlich darf ein Bankkunde erwarten, dass die Schriftform keine Veränderung zum Verhandelten bringt.
In der Wulff-Affäre werden leider immerzu an sich unpolitische Parts durch Fehldeutung zum Politikum.

25 März 2010

"Steuern senken" und Grunderwerbsteuer steigt

Bis 2006 war die den Bundesländern zufließende Grunderwerbsteuer vom Bund zentral vorgegeben, betrug zuletzt 3,5 Prozent. Seither dürfen die Bundesländer entscheiden. Hamburg und Berlin erhöhten auf 4,5 Prozent. Jetzt folgt Sachsen-Anhalt, demnächst Bremen.
Da auch andere Grundstückskaufnebenkosten anstiegen, z.B. die Maklerkosten infolge der Umsatzsteuererhöhungen, kann längst nicht mehr mit dem klassischen 12-Prozent-Aufschlag kalkuliert werden, stattdessen sicherheitshalber mit 14 Prozent.
Damit verliert Wohneigentum an Attraktivität für Leute, die Eigentum statt Miete wohnen, aber möglicherweise schon nach wenigen Jahren Jobangeboten hinterher ziehen müssen, denn die hohen Kaufnebenkosten sind nur bei ausgesprochen "günstigen Entwicklungen" an "Wertsteigerung" bzw. in der Regel nur Inflationsausgleich zu erwarten.
Wer bspw. eine Eigentumswohnung zum Preis von 200.000 € erwirbt, nach zwei Jahren zum selben Wert wieder loszuwerden schafft, zahlt bislang 7000 €, künftig 9000 € drauf.
Wer Kauf und Miete vergleicht, muss neben den Zinskosten und Reparaturkosten den erhöhten Fehlbetrag auf die Wohnmonate umlegen. In diesem Beispiel sind das zusätzliche 83,33 € pro Monat, aber kaum jemand kann schaffen, eine Eigentumswohnung termingenau zu erwerben oder gar zu veräußern.

Markus Rabanus >> Diskussion

09 Juli 2008

BGH: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Der Entscheidung lag im Wesentlichen der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.

Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.

Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07
AG Düsseldorf - Urteil vom 25. August 2005 - 51 C 3169/05
LG Düsseldorf - Urteil vom 16. Mai 2007 - 21 S 375/05
Karlsruhe, den 9. Juli 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

25 Juni 2008

BGH: "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung eines versicherten Wohngebäudes in der kalten Jahreszeit

Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an eine "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung eines versicherten Wohngebäudes in der kalten Jahreszeit

Der für das Versicherungsvertragsrecht zuständige IV. Zivilsenat war mit der Frage befasst, bei welchen Kontrollintervallen der Versicherungsnehmer einer Wohngebäudeversicherung seine in solchen Versicherungsverträgen regelmäßig (hier: § 11 Nr. 1 lit. D VGB 88) begründete Obliegenheit erfüllt, in der kalten Jahreszeit die Beheizung des versicherten Gebäudes "genügend häufig" zu kontrollieren.

Der Kläger forderte vom beklagten Gebäudeversicherer Versicherungsleistungen nach einem Frostbruch von Heizungsrohren und einem dadurch bedingten, durch ausgelaufenes Heizungswasser verursachten Leitungswasserschaden. Während einer mehrtägigen Frostperiode, bei der die Außentemperaturen auf bis zu minus 14 Grad Celsius abgesunken waren, war die Warmwasserheizung des zu dieser Zeit nicht bewohnten Hauses des Klägers ausgefallen. Bei Entdeckung der Schäden war das Haus von einem Familienangehörigen des Klägers letztmalig elf Tage zuvor kontrolliert worden.

Der beklagte Versicherer hielt sich für leistungsfrei, unter anderem weil der Kläger die Obliegenheit zur "genügend häufigen" Kontrolle der Beheizung des Hauses verletzt habe, denn angesichts der besonders niedrigen Außentemperaturen habe die Heizung hier zweimal pro Woche überprüft werden müssen.

Einer verbreiteten Rechtsauffassung folgend hatte das Oberlandesgericht Celle die Klage in zweiter Instanz mit der Begründung abgewiesen, der Kläger habe die Beheizung des Hauses nicht "genügend häufig" kontrolliert. Nach dem Zweck der Sicherheitsvorschrift des § 11 Nr. 1 lit. d VGB 88 sei eine Kontrolldichte geboten und zumutbar gewesen, die auch bei Ausfall der Heizung einen Frostschaden möglichst vermieden hätte. Angesichts der besonderen Witterungsverhältnisse, bei denen ein Frostschaden an Wasserleitungen schon binnen 48 Stunden nach Ausfall der Heizung habe eintreten können, sei hier zumindest zweimal wöchentlich zu kontrollieren gewesen ("halbwöchige Kontrolle"). Dass die Heizung ansonsten zuverlässig gearbeitet habe, rechtfertige keine Verlängerung des Kontrollintervalls.

Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt.

Seiner Auffassung nach bildet die Überlegung, wie rasch bei ausgefallener Heizung ein Frostschaden eintreten kann, nicht den Maßstab für das Kontrollintervall. Denn § 11 Nr. 1 lit. d VGB 88 erlegt es dem Versicherungsnehmer nicht auf, das versicherte Ereignis "Frostschaden" selbst nach einem plötzlichen Ausfall der Heizung nach Möglichkeit zu verhindern oder gar sicher auszuschließen. Da der Versicherungsnehmer sich gegen ein solches Ereignis im Grundsatz versichert hat und dafür Prämien zahlt, kann er der Klausel nicht entnehmen, dass es ihm obläge, das Ereignis, gegen das er Versicherungsschutz genommen hat, mit allen Mitteln zu verhindern. Die Klausel dient vielmehr einer ausgewogenen Risikoverteilung. Dem Versicherungsnehmer ist es lediglich aufgegeben, das vom Versicherer übernommene Risiko eines Frostschadens dadurch zu verringern, dass er das versicherte Objekt beheizt und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise ("genügend häufig") überwacht. Darauf beschränkt sich sein Beitrag zur Risikobegrenzung.

Das jeweils erforderliche Kontrollintervall hat der Tatrichter anhand der Umstände des Einzelfalles zu bestimmen. Maßstab für eine "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung ist dabei nicht der nach einem unterstellten Heizungsausfall im ungünstigsten Falle zu erwartende Zeitablauf bis zum Schadenseintritt, sondern allein die Frage, in welchen Intervallen die jeweils eingesetzte Heizungsanlage nach der Verkehrsanschauung und Lebenserfahrung mit Blick auf ihre Bauart, ihr Alter, ihre Funktionsweise, Wartung, Zuverlässigkeit oder Störanfälligkeit kontrolliert werden muss, um ein störungsfreies Funktionieren nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu gewährleisten. Das hat der Tatrichter anhand der Fallumstände notfalls mit sachverständiger Hilfe zu klären.

Danach kann bislang nicht ausgeschlossen werden, dass der Kläger auch bei einem kontrollfreien Zeitraum von elf Tagen die Obliegenheit zur "genügend häufigen" Kontrolle nicht verletzt hat.

Urteil vom 25. Juni 2008 – IV ZR 233/06

LG Stade – Entscheidung vom 29. November 2005 – 3 O 9/04

OLG Celle – Entscheidung vom 3. August 2006 – 8 U 197/05

Karlsruhe, den 25. Juni 2008

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Telefax (0721) 159-5501

18 Juni 2008

BGH zur Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietvertrag

Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietvertrag ("neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten")

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter übertragen worden. Unter anderem ist bestimmt:

"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Die Klägerin hält die Klausel für unwirksam. Sie hat beantragt festzustellen, dass den Beklagten kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07

AG Pankow/Weißensee - Urteil vom 6. Dezember 2006 - 7 C 302/06

LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2007 - 62 S 341/06

Karlsruhe, den 18. Juni 2008

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14 Juni 2008

BGH zur Abbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung

Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.

Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02; Mitteilung der Pressestelle Nr. 90/2003).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.

Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.

Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07

AG München - Urteil vom 7. Juli 2006 - 424 C 9195/06

LG München I - Urteil vom 17. Oktober 2007 - 14 S 10935/06

Karlsruhe, den 4. Juni 2008

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

09 Mai 2008

Großbritanniens "Pfund" verliert an Wert

(wwj) Auf der Insel wurde der Euro lange bespöttelt, doch nun geht nach dem US-Dollar auch das britische Pfund auf Sinkflug, kostet nur noch 1,27 Euro. Und wie in den USA sind es wieder die verfallenden Immobilienwerte.
Man darf gespannt sein, wie verlockend die hohen Hypothekenzinsen für deutsche Banken waren und sie zu weiteren Abschreibungen zwingen.

22 April 2008

Berlin - steigender Grundwasserspiegel

Durch die Industrie-Verlagerung in "Billiglohnländer" sinkt in vielen Siedlungsräumen Deutschlands der Wasserverbrauch. Die Wasserkosten und Grundwasserspiegel steigen, erhöhen die Mietnebenkosten und lassen vielfach Keller feucht werden.

In Berlin sank die Grundwasserförderung im Stadtgebiet zwischen 1989 und 2005 von 378 Millionen auf 206 Millionen Kubikmeter. Besonders betroffen sind die Stadtgebiete im geologischen "Berliner Urstromtal", das sich vom Südosten nach Nordwesten durch Berlin ziehe. Allein auf dieser Fläche von rund 65 Quadratkilometern stieg das Grundwasser zwischen 1989 und 2002 um mehr als einen Meter und macht in vielen Kellern permanente Abpumpung erforderlich.

Berliner Senat und Berliner Wasserbetriebe schieben das Wasser den Hauseigentümern in die Schuhe: Die Hauseigentümer seien für die Gebäudeabdichtung zuständig - und sie sei häufig mangelhaft.

Diese Argumentation leugnet den Grundwasseranstieg. In anderen Passagen oft der selben Stellungnahmen wird der Grundwasseranstieg als Naturereignis dargestellt, leugnet wiederum den Zusammenhang zwischen gesunkenen Fördermengen und dadurch bedingten Grundwasseranstieg.

Trotz angeblicher "Unzuständigkeit" wurde jedoch eine "Grundwasserverordnung" erlassen, um die Wasserwerke auf Rücksichtnahme gegenüber der Gebäudewirtschaft zu verpflichten. - Mal beobachten, was sie taugt.

-msr-


Kopenhagener Straße, Berlin Reinickendorf im April 2008
In solchen Mengen strömt das Grundwasser durch die Dränagerohre in den Pumpensumpf.
Das Gerede von "mangelhafter Abdichtung" ist ein schlechter Aprilscherz.

  • Diskussionen.de
  • 14 Dezember 2007

    Stärkung für das Wohnungseigentum

    Der Deutsche Bundestag hat heute die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten.

    Presseerklärung Berlin, 14. Dezember 2006

    „Wir reagieren mit dem Gesetz auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen ist die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vielfach nicht oder kaum zu erreichen. Die neuen Regelungen stärken die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland werden ihre Angelegenheiten einfacher als bisher regeln können. So bleibt das Wohnungseigentum auch in der Zukunft attraktiv – nicht zuletzt als eine immer stärker genutzte Form der Altersvorsorge“, erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.

    Zu den Regelungen im Einzelnen:

    Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.

    Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Der Entwurf trägt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €.

    Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.

    Der Gesetzentwurf verbessert die Möglichkeiten sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.

    Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

  • Diskussionen
  • 04 Dezember 2007

    Evaluierung: Graffiti-Gesetz im Kampf gegen Schmierereien erfolgreich

    Presseerklärung - Berlin, 4. Dezember 2007

    Die im September 2005 eingeführte Neuregelung zur Strafbarkeit von Graffiti hat sich bewährt. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage des Bundesjustizministeriums bei den Justizverwaltungen der Länder zwei Jahre nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung.

    “Die Evaluierung zeigt, dass die neue Regelung praxistauglich ist. Zwei Jahre nach Inkrafttreten der neuen Strafvorschriften können wir zufrieden feststellen, dass die strafrechtliche Aufarbeitung von Farbschmierereien wesentlich erleichtert wurde“, erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.

    Bis zur Gesetzesnovelle konnten die Gerichte Farbschmierereien nur dann als Sachbeschädigung bestrafen, wenn nachweisbar war, dass die Farbe die Substanz beschädigt hat, auf die sie aufgesprüht wurde. Dazu musste im Strafverfahren häufig mit zeit- und kostenaufwändigen Gutachten untersucht werden, ob die Reinigung der Sache – sei es eine Hauswand oder ein Zugwaggon – zu einer Beschädigung des Mauerwerks oder der Karosserie geführt hat.

    Seit der Neuregelung der §§ 303 und 304 des Strafgesetzbuches (Sachbeschädigung und Gemeinschädliche Sachbeschädigung) genügt es, wenn das Erscheinungsbild der jeweils geschützten Sache erheblich und nicht nur vorübergehend verändert wird, auf eine Substanzverletzung kommt es nicht mehr an. Die Anforderungen an den Nachweis einer Sachbeschädigung durch Farbschmierereien sind damit wesentlich erleichtert worden. Umfangreiche Gutachten zur Frage der Beschädigung der durch Graffiti verunstalteten Sache sind nicht mehr nötig. Die Länder haben die neuen Vorschriften mehrheitlich begrüßt und eine insgesamt positive Bilanz zur Strafverfolgung von Sachbeschädigungen durch Graffiti gezogen.

    Mit der Evaluierung wurde eine Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt, wonach die Praxistauglichkeit der Gesetzesänderung zur Strafbarkeit von Graffiti zwei Jahre nach deren Inkrafttreten überprüft werden soll.

  • Graffiti
  • 16 August 2007

    Trickbetrug: Falsche Abwasserprüfer in Hessen

    Bad Homburg (Deutschland), 16.08.2007 – Trickbetrüger scheinen es in Bad Homburg zurzeit besonders auf ältere Alleinstehende abgesehen zu haben. Die neueste Masche ist einer Meldung der Hessenschau zufolge die Tatsache, dass sich angebliche städtische Mitarbeiter als Prüfer der Abwasseranschlüsse zwischen Haus- und Abwasserkanal ausgeben. Sie nutzen gemäß der Meldung eine Lücke im hessischen Abwassergesetz aus, in dem diese Maßnahme zwar vorgesehen ist, allerdings über den Träger der Kosten noch keine Klarheit herrscht. Es sei nicht entschieden, ob die Eigentümer des jeweiligen Grundstücks oder die Kommunen diese Kosten tragen sollen. Sowohl die Verbraucherschützer als auch die Kriminalpolizei warnen davor, solche Haustürgeschäfte abzuschließen.

    In einem konkreten Fall wurden im Bad Homburger Stadtteil Ober-Erlenbach einer älteren Dame 1497,14 Euro in Rechnung gestellt für angebliche Generaluntersuchungen mit einem Spezialgerät. Anschließend wurden sie von der Haushälterin des Opfers beobachtet, wie sie, statt wirklich tätig zu sein, in aller Seelenruhe ihr Frühstück zu sich nahmen, dann aber behaupteten, die Sondierung durchgeführt zu haben. Die ältere Dame entschied, die Rechnung nicht zu bezahlen und es auf einen Prozess ankommen zu lassen. In Ober-Erlenbach leben überwiegend ältere Menschen.

    Offizielle Bedienstete der Stadt müssen sich vorher schriftlich anmelden und konkret einen ungefähren Termin vereinbaren. Da das Feststellungsverfahren über die Trägerschaft der Maßnahme noch laufe, sei davon abzuraten, überhaupt so etwas durchführen zu lassen. -wikinews-

    22 Juli 2007

    Burj Dubai nun höchstes Gebäude der Welt

    Dubai (Vereinigte Arabische Emirate), 22.07.2007 – Der Burj Dubai ist nun das höchste Gebäude der Welt. Das noch bis 2008 im Bau befindliche Gebäude ist inzwischen 512 Meter hoch, hat somit die Höhe des 508 Meter hohen Gebäudes Taipei 101 überstiegen und soll noch auf zirka 700 Meter anwachsen. +wikinews+

    12 Juli 2007

    Kölner Vergnügungssteuer für sexuelle Handlungen ist rechtmäßig

    Köln (Deutschland), 12.07.2007 – Die im Dezember 2003 eingeführte sogenannte „Sexsteuer“ in Köln ist rechtskonform. Dies entschied das Verwaltungsgericht in Köln und wies dabei vier Klagen ab (Aktenzeichen: Verwaltungsgericht Köln, 23 K 4180/04 u.a.). Rechtlich ist die „Sexsteuer“ dabei eine spezielle Art der Vergnügungssteuer.

    Von der Abgabe nicht betroffen sind Vermieter, die lediglich die Räumlichkeiten für sexuelle Handlungen zur Verfügung stellen, jedoch nicht darüber hinaus in die „Vergnügungsveranstaltung“ involviert sind. Dies bezeichnet beispielsweise Vermieter, die keine Ahnung von der Verwendung ihrer Wohnungen haben. Von einschlägigen Etablissements darf weiterhin die Abgabe erhoben werden. Die ursprüngliche Pauschalbesteuerung in Höhe von 150 Euro, die später wieder abgeschafft worden war, wurde einer fünften Klage stattgebend als rechtswidrig zurückgewiesen.

    Das Urteil ist nicht rechtskräftig, da noch das Rechtsmittel der Berufung beim Oberverwaltungsgericht in Münster zulässig ist.

    Die Steuer erhebt Gebühren für „die gezielte Einräumung der Gelegenheit zu sexuellen Vergnügungen in Bars, Sauna- , FKK- und Swingerclubs“ sowie „das Angebot sexueller Handlungen gegen Entgelt, zum Beispiel in Beherbergungsbetrieben, Privatwohnungen, Wohnwagen und Kraftfahrzeugen mit Ausnahme von Straßenprostitution in Verrichtungsboxen“ als Vergnügungssteuer. +wikinews+