BGH: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Der Entscheidung lag im Wesentlichen der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.

Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.

Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07
AG Düsseldorf - Urteil vom 25. August 2005 - 51 C 3169/05
LG Düsseldorf - Urteil vom 16. Mai 2007 - 21 S 375/05
Karlsruhe, den 9. Juli 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

USA fordern vom Iran Raketenverzicht

(wwj) Die US-Regierung hat den Iran zum Verzicht auf Entwicklung und Tests von Raketen aufgefordert. Durch solche Waffen werde der Vertrauenskrise nicht abgeholfen.
Die iranischen Medien melden seit Monaten "Erfolge" bei der Raketentechnik, die mit einer behaupteten Reichweite von 4000 Kilometern beispielsweise für Israel ein Sicherheitsrisiko darstellen. Inzwischen zeigte sich auch die russische Regierung besorgt, während sie zuvor die Risiken aus der iranischen Raketenrüstung oftmals verharmlost hatte.

Gysi erleidet vor Gericht Niederlage gegen das ZDF

Hamburg (Deutschland), 09.07.2008 – Eine Niederlage musste Gregor Gysi vor dem Landgericht Hamburg hinnehmen. Demnach hat das ZDF das Recht zu sagen, dass Gysi vertrauliche Informationen seiner Mandanten aus Zeiten der DDR an die Stasi weiter geleitet habe. Gysi, der sich vor Gericht meistens erfolgreich gegen Anschuldigungen als „Informeller Mitarbeiter“ (IM) der Staatssicherheit hatte zur Wehr setzen können, muss in dieser Sache somit erstmals einen Rückschlag einstecken. Anlass der von Gysi angestrengten einstweiligen Verfügung war, dass Marianne Birthler, die für die Aufarbeitung der Stasi-Unterlagen zuständig ist, vom heute journal mit folgenden Worten zitiert worden war: „In diesem Fall ist wissentlich und willentlich an die Stasi berichtet worden, und zwar von Gregor Gysi über Robert Havemann.“

Ein Grund für die Entscheidung war, dass in der Zwischenzeit neue Unterlagen aufgetaucht waren, die Gysi schwer belasten. Demnach war dieser angeblich im Jahr 1979 im Haus von Havemann in Grünheide bei Berlin an einem Treffen beteiligt gewesen. Ebenfalls anwesend seien Havemanns Frau Katja und der Autor Thomas Erwin gewesen. Einer der vier Personen, so geht es aus den Dokumenten hervor, wäre für die Stasi tätig gewesen.

Bereits Ende Mai dieses Jahres hatte es im Bundestag eine heftige Debatte über Gysis DDR-Vergangenheit gegeben. In dieser musste er insbesondere von CDU/CSU und SPD heftige Vorwürfe einstecken, was die besagten Unterlagen betraf. So meinte Thomas Strobl (CDU), er habe seine Mandanten „in gemeinster Weise an den Staat verraten“, was eine „Schande für einen Rechtsanwalt“ sei. Gysi wirkte bei seiner Rede, in der er Stellung zu diesem Vorwürfen nahm, sehr stark in die Defensive gedrängt; gekonnte rhetorischen Einlagen, die er sonst meistens sehr deutlich zum Vorschein bringt, tauchten nicht auf. Er unterstellte seinen politischen Gegnern, dass es ihnen nur darum ginge, ihn und seine Partei in ein schlechtes Licht zu rücken. Ähnliche Behauptungen stellte auch Lafontaine auf und forderte deshalb Kanzlerin Angela Merkel (CDU) auf, Birthler von ihrem Amt zu entbinden. +wikinews+

Österreich: Große Koalition am Ende

Wien (Österreich), 08.07.2008 – Die Österreichische Volkspartei (ÖVP) kündigte gestern die Regierungskoalition mit den österreichischen Sozialdemokraten (SPÖ). Beide Parteien streben Neuwahlen an. Bundeskanzler Alfred Gusenbauer (SPÖ) gab heute auch bekannt, dass er für die bevorstehenden Nationalratswahlen nicht mehr als Spitzenkandidat seiner Partei zur Verfügung stehen werde. Designierter Spitzenkandidat der SPÖ ist Werner Faymann, der Gusenbauer nach der SPÖ-Wahlniederlage bei den Wahlen im Bundesland Tirol bereits in der Funktion des Parteivorsitzenden abgelöst hatte. Gusenbauer selbst hatte Faymann als seinen Nachfolger an der Spitze der SPÖ im Wahlkampf bei den Nationalratswahlen vorgeschlagen, „damit es von Anfang an klar ist, in welche Richtung es geht.“ Beide Parteien gaben sich gegenseitig die Schuld am Scheitern der Regierungskoalition.

Die konservative ÖVP schickt als Spitzenkandidat Wilhelm Molterer ins Rennen. Molterer ist im noch amtierenden Bundeskabinett Vizekanzler und Finanzminister.

Umfragen sehen bei den bevorstehenden Neuwahlen die ÖVP vorn. Sie liegt gegenwärtig bei 33 Prozent der Stimmen, während die SPÖ gegenüber der letzten Nationalratswahl in der Wählergunst mit 27 Prozent hinten liegt. Der Politikwissenschaftler Peter Filzmaier erwartet bei den kommenden Wahlen laut Reuters Stimmengewinne für die rechtspopulistische FPÖ.

Als rechnerisch frühest möglicher Wahltermin gilt der 14. September. Zunächst muss jedoch das österreichische Parlament, der Nationalrat, einen entsprechenden Beschluss für Neuwahlen fassen.

Der Rücktritt Gusenbauers wird von politischen Beobachtern als vorläufiges Ende der parteiinternen Krise der SPÖ gewertet. Der erste Teil des Personalkarussells hatte am 15. Juni stattgefunden. Gusenbauer hatte auf einer Krisensitzung des SPÖ-Präsidiums seine Doppelfunktion als SPÖ-Vorsitzender und Bundeskanzler aufgeben müssen. Faymann übernahm den Parteivorsitz, dementierte zu dieser Zeit jedoch noch Überlegungen, er werde Gusenbauer bei nächster Gelegenheit auch als Kanzlerkandidat beerben. +wikinews+

ARD-Interview: "Atomwaffen als Lebensversicherung"

Politologe Oliver Thränert von der Stiftung Wissenschaft und Politik im Gespräch mit Redakteur Christian Radler für tagesschau.de: "Ich glaube nicht, dass Israel jetzt, da es nicht sicher sein kann, was Iran und Syrien eigentlich treiben, seine "Lebensversicherung" aus der Hand gibt."

Dem Politologen Thränert sollte klar sein, dass wer Atomwaffen zu "Lebensversicherungen" schönredet, nur noch militärische Argumente hat, wenn sich auch sogenannte Schurkenstaaten "lebensversichern" wollen.

Thränert: "Dazu müssten zunächst einmal Iran und Syrien überprüfbar auf Nuklearwaffenoptionen verzichten."

Der Politologe Thränert wird wissen, dass Israel "zunächst einmal" jede Überprüfung der eigenen Atomprogramme verweigert und die Doppelmoral im Umgang mit den Streitparteien ein Haupthindernis in den Verhandlungen mit dem Iran ist.

Das ARD-Interview ist getitelt "Diplomatischer Ausgleich ist schwierig". Daran wird sich nichts ändern, solange man unter "Ausgleich" versteht, dass Israel und die Atomwaffenmächte über den Missbrauchsverdacht erhaben seien und die Mullahs in Teheran und anderswo seien es nicht. Vorrechte lassen sich nicht aus Vertrauensvorteilen ableiten, denn die iranischen Anfeindungen haben zu viel Gegenseitigkeit, bishin zu verkappten und offenen Drohungen, den Iran atomar anzugreifen.

Vorrechte, atomare Vorrechte, lassen sich einzig und allein aus den Weltsicherheitsratsentschließungen herleiten, denn auch missfälliges Recht, wie es der Iran mit einigen guten Gründen reklamiert, ist allemal bessser als eine Konfliktlösung im Wege der militärischen Selbstjustiz, auf die es hinausläuft, wenn nicht entweder wirklicher "Ausgleich" gelingt oder die Resolutionen des Weltsicherheitsrates befolgt werden.

-markus rabanus- Diskussionen.de

Sprengstoffanschlag in Kabul

Presseerklärung: Bundesregierung verurteilt Anschlag in Kabul

Bei einem Sprengstoffanschlag vor der indischen Botschaft in der afghanischen Hauptstadt Kabul wurden heute (07.07.) nach derzeitigem Stand der Regierungsangaben mehrere Dutzend Menschen getötet. Darüber hinaus sind weit über 100 Menschen verletzt worden. Bundesaußenminister Dr. Frank-Walter Steinmeier erklärte dazu heute (07.07.) in Berlin:

„Die Bundesregierung verurteilt das mörderische Attentat vor der indischen Botschaft in Kabul, bei dem heute zahlreiche unschuldige Menschen ihr Leben verloren, auf das Schärfste. Wir teilen die Trauer und Bestürzung des afghanischen Volkes und versichern auch der indischen Regierung unser Mitgefühl.

Den Familien und Angehörigen der Opfer gilt unsere tiefe Anteilnahme. Unsere Gedanken sind ebenso bei den vielen Verletzten. Ihnen wünschen wir rasche und vollständige Genesung.

Es ist das Ziel der Terroristen, geordnete und demokratische Verhältnisse in Afghanistan zu verhindern. Wir zählen deshalb auf die schnelle Arbeit der afghanischen Behörden: Die Hintermänner des Attentats müssen umgehend gefunden und zur Rechenschaft gezogen werden.“

KOMMENTAR

Aus den Erfahrungen der untergegangenen Sowjetunion lernen, heißt Frieden lernen: Frieden macht man mit dem Feind. Eben auch nicht gegen die Taliban. Entsetzen, Rechenschaft und Soldaten reichen zum Frieden nicht.

-markus rabanus-

VAE erlässt dem Irak 4 Mrd. Dollar Schulden

(wwj) VAE-Präsident Scheich Chalifa kündigte an, dass die Vereinigten Arabischen Emirate dem Irak die Schulden erlassen. Zugleich bestellten sich Irak und VAE gegenseitig Botschafter.

25 Banken erlitten 853,8 Mrd.€ Wertverlust

(wwj) Das Magazin "Wirtschaftswoche" schätzt für die 25 wichtigsten Banken in Europa und den USA den durch die Finanzkrise bedingten Wertverlust auf gemeinsam 853,8 Mrd.€ seit dem 30. Juni 2007. Den größten Verlust habe die Citygroup mit 115,1 Mrd. €, die Schweizer UBS 88,1 Mrd.€, die Deutsche Bank rangiere mit einem Verlust von ca. 28 Mrd.€ auf Platz 13 der Verliererliste, die Commerzbank auf Platz 24 mit 11,1 Mrd.€.

Raumordnungsplan für Ausbau von Offshore-Windparks in Deutschland vorgelegt

Berlin (Deutschland), 06.07.2008 – Vor dem Hintergrund weltweit steigender Energiekosten und der Diskussion um die Erreichung der klimapolitischen Ziele der deutschen Bundesregierung gab Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee (SPD) heute in einem Interview mit der „Welt am Sonntag“ die Fertigstellung eines Raumordnungsplans durch sein Ministerium bekannt, der bis zum Jahr 2030 den Bau von bis zu 30 Windkraftanlagen mit einer Gesamtkapazität von 25.000 Megawatt vorsieht.

Die Anlagen sollen vor allem vor der deutschen Nord- und Ostseeküste errichtet werden. Die Windkraftanlagen können nach Angaben des Ministers einen Beitrag dazu leisten, Deutschland unabhängiger von der Lieferung fossiler Energieträger wie Erdgas und Erdöl aus dem Ausland zu machen. Um den Anforderungen des Naturschutzes und dem Anliegen der Tourismuswirtschaft Rechnung zu tragen, sollen die Großanlagen relativ weit von der Küste entfernt – jenseits der Zwölf-Seemeilen-Grenze – in einem Gebiet errichtet werden, in denen Wassertiefen von 30 bis 40 Metern vorherrschen. Die Investitionskosten für den Bau solcher Großanlagen werden mit einer Milliarde Euro pro Anlage veranschlagt. Hinzu kommen die Kosten für die Verlegung von bis zu hundert Kilometer langen Kabeln, die die Verbindung zum Festland herstellen.

Tiefensee sagte, die Bundesregierung sei sich im Hinblick auf die Frage der Wirtschaftlichkeit solcher Anlagen mit der Energiewirtschaft einig: „Die zahlreichen Anträge der Investoren belegen die Wirtschaftlichkeit.“

Nach Angaben des Bundesverbandes WindEnergie e.V. (BWE) beträgt die installierte Leistung der zurzeit in Deutschland vorhandenen 19.460 Windkraftanlagen 22.247 Megawatt. Diese installierte Leistung kann jedoch nicht jedes Jahr im gleichen Umfang abgerufen werden, da das Naturphänomen „Wind“ je nach Wetterlage unterschiedlich stark und mit unterschiedlicher Dauer zur Verfügung steht. Der Anteil der Windkraft an der Stromerzeugung in Deutschland liegt dem Verband zufolge bei 7,2 Prozent (Stand: Ende 2007). Im Vergleich mit anderen regenerativen Energiequellen hat die Windkraft inzwischen die Stromerzeugung durch Wasserkraft überholt.

Am 6. Juni hat der Bundesrat ein vom Deutschen Bundestag bereits verabschiedetes Gesetzespaket zum Klimaschutz verabschiedet, das mehrere gesetzgeberische Maßnahmen umfasst. Ziel ist es, bis 2020 den Anteil erneuerbarer Energien in der Stromerzeugung und am Wärmemarkt zu verdoppeln. Neben der Stromerzeugung aus Windenergie soll die Energiegewinnung aus Sonnenlicht, Biomasse und Geothermie gefördert werden. Der Windenergie erfährt dabei die größte Unterstützung von Seiten der Politik.

Von der Linkspartei, den Grünen und Umweltschützern wurde das Klimaschutzpaket der Bundesregierung indessen als nicht weitreichend genug kritisiert. Greenpeace befürchtet, Deutschland werde nach den beschlossenen Maßnahmen des „Klimapakets“ die gesteckten ehrgeizigen klimapolitischen Ziele nicht erreichen können, die eine Verringerung des Ausstoßes an Treibhausgasen in Deutschland um 40 Prozent bis 2020 vorsehen. +wikipedia+

"Hitler-Attentat" in Berlins neuem Gruselkabinett

(msr) Das neue Berliner Wachsfigurenkabinett "Madame Tussauds" war kaum eröffnet, da stürzte sich ein Besucher auf die Figur von Hitler und riss ihr den Kopf ab. Es folgte eine Rangelei mit dem Wachpersonal (der Ausstellung) und polizeilicher Gewahrsam. Nun werde gegen den 41-jährigen Mann wegen Sachbeschädigung ermittelt.
Im Vorfeld hatte es aus allen Parteien heftige Kritik an der Schaustellung Hitlers in Nähe zum Holocaust-Mahnmal gegeben, aber die Ausstellungsmacher bestanden darauf, dass Hitler eine bedeutende Person der deutschen Geschichte sei. So sitzt nun die finstere Figur an einem Schreibtisch, umgeben von weiteren bedeutenden Wachsfiguren der deutschen Geschichte, wie Oliver Kahn, Thomas Gottschalk und den Beatles.